Claire Lestage
5 min
Passoire thermique : le calendrier des interdictions de louer
Passoire thermique : G interdit depuis 2025, F en 2028, E en 2034, le calendrier des interdictions de louer, l'effet sur les baux et le gel des loyers.
Un studio classé G sous les toits du quartier Saint-Michel, un deux-pièces F chauffé aux convecteurs près des Capucins : à Bordeaux comme ailleurs, une partie du parc locatif est concernée par la loi Climat et résilience. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être proposé à la location. Les étiquettes F et E suivront. Voici les dates, ce qu'elles changent pour un bail déjà signé, et ce qui pourrait encore bouger.
Quelles dates retenir pour louer un logement G, F ou E ?
La règle passe par la notion de « logement décent ». Un logement loué comme résidence principale, vide ou meublé, doit atteindre un niveau minimal de performance énergétique. Ce niveau monte par paliers, en métropole :
| Depuis le | Classes autorisées | Ne peut plus être loué |
|---|---|---|
| 1er janvier 2023 | moins de 450 kWh d'énergie finale/m²/an | les G les plus énergivores |
| 1er janvier 2025 | A à F | G |
| 1er janvier 2028 | A à E | F |
| 1er janvier 2034 | A à D | E |
Ce calendrier DPE location n'a été modifié par aucun texte à la date où nous écrivons, fin octobre 2026. Pour l'outre-mer, les dates sont différentes : G non décent en 2028, F en 2031.
À retenir
La loi n'interdit pas de posséder une passoire, ni d'y habiter. Elle interdit de la louer comme résidence principale. Un propriétaire peut vendre un logement G ou l'occuper lui-même.
Bail en cours, renouvellement : quand la règle s'applique-t-elle ?
Pour un nouveau bail, c'est immédiat : depuis 2025, un G ne peut pas être mis en location, sauf après travaux. Pour un bail en cours, l'ANIL explique que l'obligation joue à la date de reconduction ou de renouvellement du contrat. Pour un meublé, cela tombe chaque année. Pour une location vide consentie par un particulier, tous les trois ans.
Le locataire en place n'a pas à partir. Un logement non conforme sur le plan énergétique ne rend pas le bail nul.
En revanche, le locataire peut exiger les travaux. Il écrit au propriétaire en recommandé, puis le met en demeure. Sans réponse après deux mois, il saisit la commission départementale de conciliation, gratuite, ou le juge des contentieux de la protection. Le juge peut ordonner les travaux, baisser le loyer ou en suspendre le paiement.
Les droits et les interdits du bailleur en vidéo :
Le gel des loyers des logements F et G
Une autre règle s'applique déjà aux étiquettes F et G, sans attendre 2028. Depuis le 24 août 2022, le propriétaire ne peut plus augmenter le loyer d'un logement F ou G du parc privé, vide ou meublé. Pas de hausse entre deux locataires, ni au renouvellement, ni par la révision annuelle. Les majorations pour travaux d'amélioration sont aussi interdites.
- Les baux concernés : ceux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022.
- Dans les communes qui encadrent les loyers, le complément de loyer est interdit pour un F ou un G.
- Pour sortir du gel, il faut des travaux qui amènent le logement au moins en E, prouvés par un nouveau DPE.
Les plafonds bordelais et les recours possibles sont détaillés dans notre article sur l'encadrement des loyers à Bordeaux.
Le nouveau calcul du DPE peut-il sauver votre location ?
Pour les logements chauffés à l'électricité, oui, parfois. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de l'électricité dans le DPE est passé de 2,3 à 1,9. Un arrêté publié fin août 2026 le ramène à 1,7 au 1er janvier 2027. Aucune étiquette ne peut baisser avec ces changements.
Inutile de refaire le diagnostic : une attestation de nouvelle étiquette se télécharge gratuitement sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME, avec le numéro à 13 chiffres du DPE. Elle sert pour louer comme pour vendre. Le détail est dans notre article sur le nouveau calcul du DPE.
Un projet de loi « relance et décentralisation du logement » prévoit aussi des dérogations. Le Sénat l'a adopté le 8 juillet 2026 et la commission des affaires économiques de l'Assemblée l'a modifié le 22 septembre.
Dans cette version, un bailleur qui signe un contrat de travaux avant 2030 et verse un acompte d'au moins 30 % serait couvert trois ans. Un refus de travaux en assemblée de copropriété compterait aussi. Ce texte n'est pas voté définitivement : la règle actuelle s'applique toujours.
Logement classé E : préparer 2034 dès maintenant
Huit ans, c'est le temps d'un ou deux baux. Pour les propriétaires qui veulent continuer à louer un appartement classé E, il faudra des travaux. Reste à choisir lesquels, et dans quel ordre.
- Vérifier la validité du DPE. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne valent plus rien depuis le 1er janvier 2025.
- Télécharger l'attestation à jour. Si le logement est chauffé à l'électricité, la nouvelle étiquette peut déjà être meilleure.
- Faire chiffrer un plan de travaux. Un audit énergétique classe les postes par efficacité : toiture, murs, fenêtres, ventilation, chauffage.
- Prendre rendez-vous avec France Rénov'. Pour la rénovation d'ampleur, le rendez-vous est gratuit et obligatoire. Un bailleur aidé s'engage à louer six ans.
Les meublés de tourisme ne sont pas oubliés : sauf résidence principale du loueur, ils devront respecter les mêmes niveaux de décence au 1er janvier 2034. Pour le cas le plus urgent, celui des G, lisez notre article sur ce que le propriétaire d'un logement G n'a plus le droit de faire. Les dates officielles sont aussi rappelées sur la fiche service-public.gouv.fr sur le logement décent.
Questions fréquentes
Mon locataire peut-il rester dans un logement classé G ?
Oui. La loi ne l'oblige pas à partir et le bail reste valable. Il peut en revanche demander les travaux, puis saisir la commission de conciliation ou le juge si le propriétaire ne fait rien.
La règle vaut-elle aussi pour les meublés ?
Oui, pour les logements loués comme résidence principale, vides ou meublés. Un bail meublé se renouvelle chaque année : l'obligation arrive donc vite.
Peut-on encore augmenter le loyer d'un logement classé F ?
Non. Depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement F ou G est gelé : ni hausse entre deux locataires, ni révision annuelle, ni hausse au renouvellement.
Le projet de loi autorise-t-il de nouveau la location des passoires ?
Pas à ce jour. Il a été adopté au Sénat puis modifié en commission à l'Assemblée, mais il n'est pas voté définitivement. Le calendrier 2025, 2028, 2034 reste la règle.
