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Encadrement des loyers à Bordeaux : les plafonds, les quartiers et les recours

Encadrement des loyers à Bordeaux : loyer plafonné, quatre secteurs, complément de loyer, recours du locataire et fin prévue le 24 novembre 2026.

Depuis le 15 juillet 2022, Bordeaux plafonne ses loyers. Le dernier arrêté a été signé le 6 juillet 2026 par la préfète de la Gironde. Il s'applique du 15 juillet au 24 novembre 2026 inclus. Cette date de fin, c'est aussi celle de l'expérimentation nationale. Le Sénat a voté une prolongation le 21 octobre 2026, et les députés doivent encore se prononcer. Voici ce qui s'applique aujourd'hui, et ce que vous pouvez faire si votre loyer dépasse le plafond.

Qui est concerné par l'encadrement des loyers à Bordeaux ?

L'arrêté fixe les loyers de référence de la seule commune de Bordeaux. Les autres communes de la métropole n'ont pas de loyers de référence. Un appartement à Mérignac ou à Talence échappe donc au plafond.

À Bordeaux, la règle vise les baux signés depuis le 15 juillet 2022, pour une résidence principale. Selon la préfecture, elle couvre :

• les locations vides et meublées ;
• les nouveaux emménagements et les renouvellements de bail ;
• les baux mobilité ;
• les colocations.

Certains logements sont exclus. Les logements conventionnés à l'APL (dont ceux conventionnés avec l'Anah), les logements soumis à la loi de 1948 et les HLM. Les locations de tourisme aussi, et certains meublés situés dans des résidences avec services.

Comment est calculé le plafond de loyer à Bordeaux ?

Le plafond se calcule au mètre carré de surface habitable. La ville est découpée en quatre secteurs géographiques. Dans chaque secteur, le loyer de référence dépend de quatre critères : maison ou appartement, nombre de pièces, location vide ou meublée, et époque de construction.

Trois montants existent. Le loyer de référence, c'est le loyer médian relevé par l'observatoire local des loyers de l'a'urba. Le loyer majoré, c'est ce médian augmenté de 20 %. Le loyer minoré, c'est le médian diminué de 30 %.

Le calcul est simple. Vous multipliez le loyer de référence majoré de votre catégorie par la surface habitable. Le résultat, c'est le loyer de base maximum, hors charges. Le loyer minoré, lui, ne sert qu'au moment d'un renouvellement de bail.

Pour trouver le bon chiffre, ne vous fiez pas aux tableaux recopiés sur les sites d'annonces. Bordeaux Métropole met en ligne un simulateur officiel : vous entrez l'adresse, le type de logement et l'année de construction. La préfecture publie aussi une carte des quatre secteurs et les tableaux complets de l'arrêté.

Le complément de loyer : quand le bailleur peut-il dépasser ?

Le bailleur peut ajouter un complément au loyer de base. Il faut deux conditions. Le loyer de base doit déjà être égal au loyer de référence majoré. Et le logement doit avoir des caractéristiques particulières de localisation ou de confort, comparé aux logements de même catégorie dans le même secteur. Le complément est écrit dans le bail, avec ce qui le justifie.

Pour les baux signés depuis le 18 août 2022, le complément est interdit si le logement est classé F ou G au DPE. La classe énergie pèse donc lourd sur un loyer bordelais. Elle décide même du droit de louer : depuis 2025, un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail. Avant de fixer un loyer, consultez le calendrier des interdictions de location selon le DPE.

D'autres défauts interdisent aussi le complément. Des sanitaires sur le palier. Des signes d'humidité. Une installation électrique dégradée. Une pièce principale mal exposée.

Un logement F ou G ne peut pas non plus voir son loyer augmenter depuis le 24 août 2022, ni entre deux locataires, ni à la révision annuelle. Les F seront interdits à la location en 2028, les E en 2034. Nous détaillons ces étapes dans notre article sur le calendrier des passoires thermiques.

Loyer trop élevé : quels recours pour le locataire ?

Les recours dépendent de votre situation. La préfecture de la Gironde et service-public.fr décrivent les mêmes étapes.

1. Vérifiez le plafond. Passez votre adresse dans le simulateur de Bordeaux Métropole et comparez avec le loyer de base de votre bail, charges exclues.
2. Le bail ne mentionne pas le loyer majoré ? Vous avez un mois après la prise d'effet du bail pour mettre le bailleur en demeure par lettre recommandée. Sans réponse ou en cas de refus, vous saisissez le juge dans les trois mois.
3. Le loyer de base dépasse le plafond ? Vous pouvez demander une baisse et le remboursement du trop-perçu. La commission départementale de conciliation est gratuite. À Bordeaux, elle reste facultative avant le tribunal judiciaire. Le délai de prescription est de trois ans.
4. Vous contestez un complément de loyer ? Là, la commission est obligatoire, dans les trois mois après la signature du bail. C'est au bailleur de prouver que le complément est justifié. Le juge peut ensuite être saisi dans les trois mois qui suivent l'avis.
5. Au renouvellement du bail. Si votre loyer dépasse le loyer majoré, vous demandez une baisse au moins cinq mois avant la fin du bail.

Le bailleur qui ne respecte pas le plafond risque une amende administrative. Elle peut atteindre 5 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une société. L'ADIL de la Gironde répond gratuitement aux questions des locataires et des bailleurs.

Que devient l'encadrement des loyers après le 24 novembre 2026 ?

L'encadrement est né à titre d'essai avec la loi ELAN du 23 novembre 2018. La loi 3DS du 21 février 2022 l'a prolongé de trois ans. Le terme tombe fin novembre 2026. C'est pour ça que l'arrêté bordelais s'arrête le 24 novembre.

Une proposition de loi déjà votée par les députés est passée au Sénat le 21 octobre 2026. Les sénateurs l'ont modifiée. Ils prolongent l'expérimentation de deux ans, à périmètre constant. Aucune nouvelle collectivité ne pourra entrer dans le dispositif. Celles qui le souhaitent pourront en sortir avant la fin.

Le texte doit maintenant repasser à l'Assemblée nationale. Pour que le dispositif continue sans coupure, il faudrait que les députés l'adoptent dans les mêmes termes avant le 24 novembre. Au moment où nous écrivons, ce vote n'a pas eu lieu.

Pour un bailleur, l'autre chantier est énergétique. Un logement F ou G ne peut porter ni complément ni hausse de loyer. Avant de lancer des travaux, faire un audit énergétique à Bordeaux donne la liste des travaux, leur ordre et leur coût estimé. C'est la base pour sortir un logement de la zone rouge sans dépenser au hasard. Si votre logement est classé G, lisez aussi ce que le propriétaire d'un logement G n'a plus le droit de faire.

Questions fréquentes

L'encadrement des loyers s'applique-t-il à Mérignac, Pessac ou Talence ?

Non. L'arrêté préfectoral fixe des loyers de référence pour la seule commune de Bordeaux. Les autres communes de Bordeaux Métropole n'ont pas de plafond de loyer.

Le plafond comprend-il les charges ?

Non. Le plafond porte sur le loyer de base, hors charges et hors complément de loyer. Les charges s'ajoutent, selon les règles habituelles du bail.

Une location meublée est-elle concernée ?

Oui. Les locations meublées sont encadrées, avec des loyers de référence propres aux meublés. Le simulateur de Bordeaux Métropole fait la distinction.

Mon bail a été signé avant le 15 juillet 2022. Suis-je protégé ?

L'encadrement vise les baux signés depuis le 15 juillet 2022, renouvellements compris. Au renouvellement de votre bail, vous pouvez demander une baisse si votre loyer dépasse le loyer de référence majoré, au moins cinq mois avant l'échéance.

Où trouver le loyer de référence exact de mon logement ?

Sur le simulateur officiel de Bordeaux Métropole, à partir de l'adresse. Les tableaux complets de l'arrêté du 6 juillet 2026 sont aussi téléchargeables sur le site de la préfecture de la Gironde.