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Vendre une échoppe mal classée au DPE : audit, décote et travaux

Vendre une échoppe classée E, F ou G : audit énergétique obligatoire, diagnostics, mentions dans l'annonce, décote mesurée par les notaires et travaux.

L'échoppe, c'est la maison basse en pierre qu'on trouve partout à Bordeaux, de Saint-Augustin à la Bastide. Elle a du charme, une cour ou un jardin, et souvent une toiture jamais isolée. Au moment de vendre, ça se paie. Une échoppe classée E, F ou G au DPE doit être vendue avec un audit énergétique. Et la mauvaise étiquette pèse sur le prix. Voici les obligations, la décote mesurée par les notaires et les choix possibles avant de mettre en vente.

Quels diagnostics énergie pour vendre une échoppe ?

Le premier, c'est le DPE. Il doit avoir moins de dix ans à la date de la promesse ou de l'acte de vente. Attention aux vieux DPE : ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025.

Le DPE apparaît dès l'annonce. Sur internet ou en agence, les classes énergie et climat s'affichent en couleur. Pour un logement classé F ou G, l'annonce porte la mention « logement à consommation énergétique excessive ». Elle indique aussi le montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard. Un vendeur qui oublie ces mentions risque une amende de 3 000 €, ou 15 000 € pour une société.

Le second, c'est l'audit énergétique. Une échoppe est une maison individuelle : elle entre dans le champ de l'audit énergétique obligatoire à la vente dès qu'elle est classée E, F ou G.

L'audit se remet à l'acheteur dès la première visite, sur papier ou par voie électronique. Il est fait à l'initiative du vendeur et à ses frais. Le professionnel doit visiter la maison, et il vous transmet son rapport dans le mois qui suit.

Pourquoi tant d'échoppes sont-elles mal notées ?

Les échoppes ont été construites bien avant 1974, l'année de la première réglementation thermique. Et sans isolation. L'ADEME a chiffré les pertes de chaleur d'une maison d'avant 1974 jamais isolée. Le toit en laisse partir 25 à 30 %. Les murs, 20 à 25 %. Le renouvellement d'air et les fuites, encore 20 à 25 %. Les fenêtres, 10 à 15 %. Le plancher bas, 7 à 10 %.

Une échoppe cumule souvent tout ça. Une toiture peu ou pas isolée. Des menuiseries en simple vitrage. Un plancher sur cave ou sur terre-plein. Et parfois un chauffage électrique ancien.

Si votre échoppe est chauffée à l'électricité, vérifiez son étiquette avant tout. Depuis le 1er janvier 2026, le DPE compte l'électricité avec un coefficient de 1,9 au lieu de 2,3 (voir ce que change le calcul du DPE en 2026). L'attestation de nouvelle étiquette se télécharge gratuitement sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME. Elle peut servir pour une vente. Une échoppe qui passe de F à E reste soumise à l'audit, mais elle change de ligne dans l'annonce.

Combien perd une maison classée F ou G à la vente ?

Les notaires de France mesurent chaque année cet écart. Sur les ventes de 2024, publiées en décembre 2025, les maisons classées G se sont vendues en moyenne 25 % moins cher que les maisons classées D. Pour les appartements, la décote était de 12 %.

Ce sont des moyennes nationales. Nous n'avons pas trouvé de chiffre officiel propre aux échoppes ou à la Gironde. Sur un marché où l'emplacement compte beaucoup, l'écart peut être plus faible ou plus fort. Mais un acheteur arrive avec l'audit en main, et le coût des travaux devient un argument dans la négociation. Nous détaillons ces écarts dans notre article sur la décote des maisons classées F ou G en Gironde.

Faire des travaux avant de vendre, ou vendre en l'état ?

Il n'y a pas de bonne réponse unique. Tout dépend de votre calendrier et de l'état de la maison.

Avant toute dépense, gardez en tête une contrainte bordelaise. Le centre historique est classé en site patrimonial remarquable. Dans ce périmètre, un projet qui modifie l'aspect extérieur passe par l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France. Isoler la façade sur rue par l'extérieur est rarement possible. Les travaux qui rapportent le plus vite se font souvent par le haut : la toiture et les combles. Pour l'ordre des travaux et les matériaux adaptés à la pierre, lisez notre dossier sur la rénovation d'une échoppe bordelaise.

Que contient l'audit que l'acheteur va recevoir ?

L'audit va plus loin que le DPE. Il fait l'état des lieux de la maison et de ses équipements. Puis il propose au moins deux parcours de travaux :

• un parcours par étapes, qui doit atteindre au moins la classe B ;
• un parcours en une seule fois, vers une rénovation performante ;
• pour chaque étape, la classe visée, les économies d'énergie estimées et le coût des travaux ;
• les aides financières mobilisables ;
• les conditions d'aération ou de ventilation après travaux.

Pour une maison, l'audit peut être réalisé par un bureau d'études qualifié, une entreprise RGE « offre globale », un diagnostiqueur certifié formé à l'audit, ou un architecte formé. Il ne peut pas être sous-traité. Son prix est libre. Pour tout comprendre, lisez notre article sur l'audit énergétique exigé pour vendre.

Questions fréquentes

Mon échoppe est classée D. Dois-je faire un audit ?

Pas avant 2034. En métropole, l'audit vise aujourd'hui les maisons classées E, F ou G. Les maisons classées D y seront soumises à partir du 1er janvier 2034. Le DPE reste obligatoire dans tous les cas.

Mon échoppe a été divisée en deux lots de copropriété. L'audit s'applique-t-il ?

En principe, l'audit vise les maisons et les immeubles en monopropriété. Le ministère prévoit un cas particulier : un lot classé F ou G dans une copropriété dite horizontale, dont les murs appartiennent à son seul propriétaire, peut être concerné, sauf si le règlement de copropriété en dispose autrement.

Combien de temps l'audit est-il valable ?

Cinq ans. Si la vente traîne ou si vous remettez la maison en vente plus tard, l'audit peut resservir tant qu'il a moins de cinq ans.

L'acheteur sera-t-il obligé de faire les travaux de l'audit ?

Non. L'audit sert à informer et à inciter. Mais s'il veut louer la maison, l'acheteur devra respecter le calendrier de la location : les logements G ne peuvent plus être reloués depuis 2025, les F ne pourront plus l'être en 2028.